Не зря законодательство предусматривает юридическое оформление всех видов деловых отношений, сообщает газета «Вечерние Вести». Между владельцем съемного жилья и его постояльцем - в том числе. Только в таком случае можно надеяться, что незнакомый человек вас не обманет, либо что его хотя бы в случае чего можно наказать. Но, увы, налоговые и экономические реалии сегодня таковы, что многие сограждане стараются уклониться от официального оформления договоров. Вот и получается, что съемщик квартиры живет как на мине - и плату ему могут поднять в любой момент, и выселить. Но с покупкой недвижимости в нашей стране ситуация еще более печальная. Так что сограждане снимают квартиры и комнаты на самых невыгодных условиях...

Ситуация 1. «А теперь платите больше»

Сегодня существует целая схема мошенничества с ценой аренды. Рынок перенасыщен предложениями, а клиентов пытаются «ловить» на что можно. В том числе ставят цену ниже рыночной. Но уже со второго-третьего месяца она может подрасти. Выселяться же куда-то опять, искать варианты поэкономнее - хлопотно, особенно, если съемщик внес залоговую сумму (50-100% взноса). Получается, что переселение требует немедленных затрат, поэтому многие готовы смириться и платить больше.

Что делать?

Как объяснил «ВВ» юрист Вячеслав Ерин, по новому Налоговому кодексу договор аренды нужно обязательно заверить у нотариуса. Необходимо еще и взять справку в БТИ (ждать ее надо две-три недели).

Но сложная процедура, отсутствие уверенности, что этот конкретный съемщик проживет в квартире несколько лет и не придется через полгода проходить все бюрократические процедуры заново, - все это еще больше уменьшает количество тех, кто готов сдавать жилье официально. Как же бороться с внеплановыми повышениями арендной платы?

1. Подавать в суд можно, если на руках есть договор без нотариального заверения, только с подписями владельца жилья и съемщика. Но себе дороже, да и разбирательства могут тянуться годы. С другой стороны, что мешает съемщику в случае чего «припугнуть» хозяина возможным обращением в налоговую?
2. По словам экспертов, оптимальный вариант - составить договор (заверенный или нет), в котором предусмотрено поэтапное повышение оплаты. Скажем, через 3-6 месяцев - на 100 гривен больше. Такая «мировая» имеет обоюдную выгоду. Хозяин будет уверен, что цена обязательно вырастет. Съемщик будет к этому готов.
3. В разделе «Ответственность сторон» договора лучше предусмотреть, что при внезапном поднятии аренды свыше запланированного, съемщик имеет право разорвать контракт, а владелец будет обязан выплатить залог.
4. Можно попробовать задавить железными аргументами - какие бы инфляционные скачки ни происходили в мире продуктов и тарифов, а цены на недвижимость в Украине пока стоят, потому что рынок этот, как тот пациент, который «скорее мертв чем жив».
5. К разбирательствам по поводу размера аренды можно привлечь брокера, который занимался квартирой раньше. У многих риэлторов есть юридическое образование или достаточная практика, чтобы отстоять интерес своего клиента (за определенную сумму).

Ситуация 2. «Выметайтесь отсюда завтра же!»

Выселить съемщика из квартиры владелец имеет право в том случае, если постоялец не выполняет условий договора - не платит, устраивает пьянки, крушит мебель... В любом случае, избавиться от жильца будет сложно, если договор об аренде нигде не заверен.
Но бывает, что выгонять постояльца владелец надумал после того, как внезапно решил квартиру продать или поселить там своих родственников.

Что делать?

- Лучше предусмотреть возможные конфликты, прописав в договоре нюансы, - говорит квартиросъемщица с 8-летним стажем Оксана Кучерява.
В раздел «Условия разрыва договора» надо обязательно внести пункт о том, в какой срок надо предупредить о выселении. Обычно это 30-60 дней. Иначе хозяину придется не только возвращать залог, но и платить неустойку (ее сумму надо указать в договоре в гривневом эквиваленте). А вот если делать все это хозяин не захочет - можно смело обращаться и в налоговую, и в суд.

Ситуация 3. «Здравствуйте, я его жена»

Иногда случаются почти анекдотические ситуации. К примеру, поселилась молодая пара в столичной гостинке, а через три месяца на пороге появилась жена хозяина и потребовала, чтобы помещение освободили.

Что делать?

Как говорят эксперты, тут может быть два варианта. Если жена хозяина еще и совладелица жилья, то пиши пропало. У нее ведь тоже есть право распоряжаться этим имуществом. Тут лучше заключать либо дополнительное соглашение об аренде на тех же условиях (не забудьте, что речь идет о дополнении, а не еще одном договоре, иначе будет непонятно, кому по закону полагается платить деньги), либо хотя бы мировое соглашение о том, что постояльцы выселятся в четко указанный срок.

Но самое лучшее - еще до вселения в квартиру потребовать от владельца его сертификат на право собственности. А брокеру лучше ознакомиться с паспортом квартиры. В договоре съема обязаны присутствовать подписи всех владельцев жилья - только тогда можно быть уверенным, что никаких  сюрпризов не будет.

Ситуация 4. «Вас уже продали»

Квартиру, сданную в аренду, теоретически могут и продать. Вместе с ничего не подозревающими жителями. Кроме того, она может перейти по наследству. Если сдаются метры без нотариальной поддержки, то жильцы могут до последнего не знать о происходящем.

Что делать?

В принципе, выяснять такие обстоятельства должен риэлтор, который занимается оформлением продажи конкретной квартиры. Такую сделку не протащишь мимо официальных инстанций, так как в любом случае надо оформлять новые документы на жилье.

Покупатель жилья, как и наследник, вступающий в права, может перезаключить договор аренды на тех же условиях, либо оговорить сроки переезда.
Если даже квартира была продана, то все равно возвращать залог съемщикам должен прежний хозяин жилья - и при юридически грамотном сопровождении сделки купли-продажи все это будет решено еще до ее осуществления. А если бывший владелец отказывается вернуть задаток? Смело обращайтесь в милицию!

Ситуация 5. «Куда делось наше фамильное серебро?»

- Всю хозяйскую посуду мы поставили на кухонную антресоль как только вселились. Там были старая мясорубка, несколько тарелок советского выпуска и сервиз, который стоял в серванте, - говорит квартиросъемщица с Оболони Анна Павлюк. - Поскольку вытяжки на кухне нет, то вся гарь от плиты поднималась вверх, так что посуда на антресоли покрылась жирным налетом. Хозяйка устроила по этому поводу большой скандал, требовала, чтобы купили новые тарелки и сервиз. Я отмыла старые, но нам все равно вернули на 100 гривен меньше, чем мы давали в задаток. «За посуду», мол. В другой квартире сразу попросила владельцев, чтобы забрали личные вещи из квартиры.

Ситуация Анны еще не самая страшная, чаще бывает, что владельцы удерживают всю сумму залога или даже требуют сделать косметический ремонт, что-то подклеить и подкрасить.

Что делать?

1. По Гражданскому кодексу сдача какого-либо имущества в аренду предусматривает его эксплуатацию, за что, собственно, и платятся деньги. В договоре аренды указаны обязанности сторон, где четко называют, о чем должен позаботиться хозяин (о предоставлении достойных условий проживания, исправной техники и сантехники, застекленных окон и т.п.), а о чем съемщик (о замене перегоревших лампочек, уборке помещений, поддержании вверенной техники в чистоте, использовании только по назначению). В случае судебного разбирательства доказывать правоту и той и другой стороне будет очень сложно, придется искать свидетелей того, что «съемщик забивал этим чайником гвозди», проводить экспертизы... Но какую-то гарантию справедливого раздела обязанностей договор дает.
2. Перечень всего, что находится в квартире, вплоть до количества исправных розеток и сиденья унитаза, надо вносить в дополнительное соглашение. Юристы советуют делать это даже в случае, если квартира арендуется на уик-энд. Ведь хозяину ничего не стоит обвинить постояльца в нанесении ущерба или пропаже чего-то ценного.
3. Еще вариант: риэлтор, хозяин и жилец оценят самые дорогие вещи в квартире по 5-балльной шкале.

- К примеру, пишут «холодильник, 2000 года производства, царапины на корпусе, морозилка работает нормально, внутри 6 полочек, два сосуда для льда, общее состояние оценено на «4» балла из пяти», - посоветовал «ВВ» риэлтор из Киево-Святошинского района Анатолий Ясный. - В конце такого «табеля» надо поставить все три подписи «оценщиков». Конечно, в суде все эти баллы сами по себе имеют мало значения, именно потому лучше подробно описывать и количество полочек и состояние корпуса холодильника. Кроме того, хозяин должен учитывать также износ вещи за время ее использования. Обычно часть залоговой суммы все же удерживается.

Александра МОЛЧАНОВА