Компенсація єВідновлення, нарахована за знищену квартиру або будинок, може бути нижчою за суму, на яку розраховував власник, оскільки її визначають не за оголошеннями про продаж житла і не за індивідуальною ринковою оцінкою. Редакція INTVua.com повідомляє з посиланням на чинний Порядок надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна, що місцева комісія розраховує виплату за затвердженою урядом формулою, використовуючи нормативну вартість квадратного метра, площу об’єкта та встановлені коефіцієнти.
Якщо власник не погоджується з площею, характеристиками житла або остаточним розміром сертифіката, він має право подати заперечення. Для оскарження саме суми компенсації встановлено короткий строк — п’ять календарних днів із дати, коли комісія ухвалила рішення. Заперечення подається до органу, який має затвердити рішення комісії: виконавчого органу місцевої ради, військової адміністрації або іншого уповноваженого органу відповідної громади.
Чому сума сертифіката не дорівнює ринковій ціні квартири
Житловий сертифікат не є результатом оцінки того, за скільки конкретну квартиру можна було продати до її знищення. Постанова Кабінету Міністрів №600 передбачає окрему формулу для квартир та окрему — для індивідуальних житлових будинків. Саме формула, а не ринкова пропозиція в конкретному будинку чи районі, є підставою для визначення розміру компенсації.
Для квартир використовується базовий показник вартості одного квадратного метра житла на вторинному ринку в Україні — 36 422,33 гривні. Його множать на регіональний коефіцієнт, коефіцієнт кількості кімнат, коефіцієнт року забудови та площу знищеного об’єкта.
Для індивідуальних будинків базовий показник становить 22 197,14 гривні за квадратний метр, після чого застосовується регіональний коефіцієнт і площа будинку.
«Розмір компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна розраховується Комісією за формулою» (пункт 16 Порядку, затвердженого постановою Кабміну №600).
Для квартири у формулі враховують:
- область, місто або іншу територію, де розташовувався об’єкт;
- кількість кімнат;
- рік забудови;
- підтверджену площу житла;
- актуальний показник опосередкованої вартості спорудження житла у відповідному регіоні.
Поверх, якість ремонту, меблі, побутова техніка, вид із вікна, близькість до метро, парку або центру міста окремими складовими формули не є.
Через це дві квартири однакової площі, які до руйнування продавалися за різною ціною, можуть отримати близькі суми компенсації. І навпаки, коефіцієнти регіону, року будівництва та кількості кімнат можуть вплинути на розрахунок навіть для об’єктів зі схожою площею. Нормативна модель має уніфікувати виплати, але вона не відтворює індивідуальну ринкову вартість кожного помешкання.
Порядок також передбачає мінімальну межу. Розмір компенсації не може бути нижчим за вартість спорудження житла відповідної площі, визначену через показник опосередкованої вартості будівництва у регіоні. Цей показник береться станом на дату затвердження рішення комісії уповноваженим органом.
Як комісія встановлює площу та факт знищення
Комісія не визначає площу лише зі слів заявника. Під час розгляду заяви вона перевіряє документи, відомості Державного реєстру речових прав, дані Реєстру пошкодженого та знищеного майна, акт комісійного обстеження, технічний звіт або акт дистанційного обстеження, якщо фізичний доступ до об’єкта неможливий.
Міністерство розвитку громад та територій пояснювало, що заяви, документи, акти та фотографії зберігаються у Реєстрі пошкодженого та знищеного майна. Комісія перевіряє подані документи, організовує обстеження, визначає суму та ухвалює рішення про надання компенсації.
«Розгляд включає перевірку поданих документів, обстеження пошкодженого житла, визначення суми компенсації» (Міністерство розвитку громад та територій, роз’яснення від 16 травня 2025 року).
Для знищеного об’єкта комісія перевіряє наявність одного або кількох документів:
- акта комісійного обстеження;
- звіту з технічного обстеження;
- акта дистанційного обстеження, складеного за процедурою для територій бойових дій.
Якщо необхідних відомостей у реєстрі немає, комісія повинна вжити заходів для проведення обстеження або звернутися до уповноваженого органу. Розгляд може бути зупинений, коли обстеження неможливе з міркувань безпеки.
Площа для розрахунку береться з документів та реєстрових даних, підтверджених під час обстеження. Тому помилка у технічному паспорті, реєстрі речових прав або акті комісії безпосередньо впливає на суму сертифіката.
Окремо діють обмеження максимальної площі, за яку зараз нараховується компенсація:
- не більше 150 квадратних метрів для квартири;
- не більше 200 квадратних метрів для садибного, садового або дачного будинку.
Якщо фактична площа більша, її не мають повністю виключати з реєстру. Порядок передбачає фіксацію площі понад установлену межу, щоб у майбутньому вона могла бути врахована у разі компенсацій із репарацій або інших джерел, якщо такий механізм буде запроваджений окремими нормативними актами.
Сам факт, що квартира мала 170 квадратних метрів, не означає, що сертифікат зараз розрахують за всі 170: у формулі буде використано не більше 150 квадратних метрів.
Що перевірити, якщо компенсація виявилася меншою
Перед поданням заперечення необхідно встановити, які саме дані призвели до зменшення суми. Загального формулювання «ціна занизька» недостатньо, якщо розрахунок формально відповідає урядовій формулі.
Власнику потрібно перевірити:
- Чи правильно зазначена загальна площа житла.
- Чи правильно визначена кількість кімнат.
- Чи правильно внесено рік забудови.
- Чи застосовано коефіцієнт саме для відповідного регіону та населеного пункту.
- Чи враховано чинний показник опосередкованої вартості спорудження житла.
- Чи не використали застарілі або помилкові дані з реєстру.
- Чи відповідає акт обстеження фактичним характеристикам об’єкта.
Відомості про заяву та документи можна перевірити через Дію. Міністерство повідомляло, що заявник може замовити витяг за своєю заявою та побачити матеріали, які використовувала комісія. Рішення про надання компенсації, її суму та дані сертифіката також відображають у Дії та Реєстрі пошкодженого і знищеного майна.
Житловий сертифікат фіксує суму, яку власник може використати для придбання житла на первинному або вторинному ринку, інвестування у будівництво чи як перший внесок за програмою єОселя. Сертифікат діє п’ять років із моменту отримання.
Чи допоможе незалежна оцінка
Порядок №600 не передбачає, що комісія повинна замінити встановлену державою формулу ринковою оцінкою, замовленою власником. Незалежний оцінювач може визначити ринкову вартість квартири або будинку, однак така вартість сама собою не стає новою сумою житлового сертифіката. Розмір компенсації все одно розраховується за формулою, затвердженою Кабміном.
Незалежний документ може мати практичне значення, якщо спір стосується не загальної ринкової ціни, а конкретних характеристик об’єкта: площі, складу приміщень, типу будівлі або інших вихідних даних. У такому випадку до заперечення доцільно долучати не лише звіт оцінювача, а передусім технічний паспорт, витяг із реєстру речових прав, правовстановлюючі документи, архівні матеріали БТІ та інші офіційні документи, що підтверджують помилку.
Звіт із ринковою ціною у два мільйони гривень не зобов’язує комісію видати сертифікат саме на два мільйони. Вирішальним є те, чи правильно застосовано формулу та вихідні дані.
Якщо спір переходить до суду, незалежна оцінка, технічний висновок або експертне дослідження можуть використовуватися як докази разом з іншими матеріалами. Однак рішення про доцільність конкретної експертизи залежить від предмета спору: неправильної площі, помилкового типу об’єкта, реєстрової неточності або порушення процедури розгляду.
Як виправити технічну помилку
Якщо розбіжність виникла через помилку в акті обстеження, заявник має подати заперечення безпосередньо до комісії. Строк становить п’ять робочих днів із дати обстеження, якщо його провели після подання заяви. Якщо обстеження відбулося раніше, п’ятиденний строк обчислюється після подання заяви на компенсацію.
У запереченні необхідно вказати:
- номер заяви та адресу об’єкта;
- які саме дані акта є неправильними;
- правильні характеристики житла;
- на які документи посилається власник;
- вимогу виправити акт і провести перерахунок.
До звернення слід додати копії технічного паспорта, витягу з реєстру речових прав, договору купівлі-продажу, свідоцтва про право власності, документів БТІ або іншого підтвердження. Якщо помилка міститься у Державному реєстрі речових прав, спочатку може знадобитися внесення правильних відомостей до цього реєстру через державного реєстратора або нотаріуса.
Комісія зобов’язана розглянути заперечення до акта та врахувати його під час ухвалення рішення про компенсацію. У самому рішенні має бути зроблена примітка про розгляд заперечення.
Як оскаржити вже визначену суму
Якщо комісія вже ухвалила рішення і власник не погоджується саме з розміром компенсації, заперечення подається не лише до комісії, а до уповноваженого органу, який затверджує її рішення.
Пункт 17-1 Порядку №600 встановлює строк — п’ять календарних днів із дати прийняття рішення комісією. Це принципова деталь: йдеться саме про календарні, а не робочі дні.
«У разі незгоди з рішенням Комісії, зокрема з розміром компенсації, заявник має право подати заперечення» (пункт 17-1 Порядку №600).
Заперечення можна подати:
- через адміністратора ЦНАП;
- безпосередньо до уповноваженого органу;
- електронною поштою з кваліфікованим електронним підписом;
- поштою у паперовій формі;
- особисто до комісії або уповноваженого органу.
У зверненні потрібно вимагати перевірити розрахунок до затвердження рішення. Уповноважений орган зобов’язаний розглянути заперечення та врахувати його під час вирішення питання про затвердження рішення комісії. Інформація про розгляд має бути відображена у рішенні органу.
Якщо п’ятиденний строк неможливо було дотримати, заявник може звернутися з проханням продовжити його ще на п’ять робочих днів. Порядок прямо допускає таке продовження за зверненням заявника.
Що вимагати у запереченні
Документ має стосуватися конкретної помилки, а не лише незгоди з кінцевою цифрою. У вимогах можна зазначити:
- Надати або перевірити розрахунок компенсації із зазначенням усіх коефіцієнтів.
- Виправити площу, кількість кімнат, рік забудови або тип об’єкта.
- Перевірити застосований регіональний коефіцієнт.
- Врахувати правильний показник опосередкованої вартості будівництва.
- Повторно розглянути матеріали та провести перерахунок.
- Не затверджувати рішення комісії до розгляду заперечення.
До документа необхідно додати докази та залишити в себе підтвердження подання: реєстраційний номер ЦНАП, поштову квитанцію, опис вкладення або електронне повідомлення про доставлення листа.
Коли доведеться звертатися до суду
Якщо уповноважений орган затвердив рішення, не виправив помилку або відхилив заперечення, його рішення може бути оскаржене в судовому порядку. Це прямо передбачено пунктом 17-1 Порядку №600.
Предметом спору може бути неправильне застосування формули, використання помилкової площі, неврахування документів, порушення строків і порядку розгляду заперечення або затвердження рішення без належної перевірки. Для судового звернення необхідні копія рішення комісії, рішення уповноваженого органу, подані заперечення, підтвердження їх отримання, технічні й правовстановлюючі документи та розрахунок суми, яку заявник вважає правильною.
Водночас різниця між ринковою ціною квартири та житловим сертифікатом без помилки у формулі не означає автоматичного порушення. Для результативного оскарження потрібно показати, що орган неправильно встановив факти, застосував не той коефіцієнт, використав неточні реєстрові дані або не виконав передбачену процедуру.
Офіційні документи та сервіси:
- Порядок надання компенсації за знищені об’єкти — постанова Кабміну №600
- Закон України №2923-IX про компенсацію за пошкоджене та знищене майно
- Компенсація за пошкоджене або знищене майно на порталі Дія
- Офіційна сторінка програми єВідновлення для зруйнованого житла
Ключове для власника — не пропустити п’ятиденний строк, отримати матеріали розрахунку та вказати конкретну помилку. Саме ці дії дають підстави вимагати перегляду рішення до його остаточного затвердження.
Читайте також: єВідновлення у 2026 році: як отримати компенсацію, якщо зруйнованого житла немає в реєстрі
